2026 Rehberi: Yunanistan'da Ev Alarak AB Oturum İzni ve Yeni Kurallar

Komşuda bir ev sahibi olup, hafta sonları Sakız'a veya Midilli'ye kendi evine gider gibi gitmek, üzerine bir de tüm Avrupa’da (Schengen) elini kolunu sallayarak gezmek… Türk yatırımcılar için Yunanistan Golden Visa, her zaman en cazip "B planı" oldu. Ancak 2026 yılı itibarıyla kurallar artık çok daha katı.

Eğer rotanız Ege’nin karşı kıyısıysa, işte Türk vatandaşlarını en çok ilgilendiren güncel şartlar ve fırsatlar:

1. 2026'da hangi bölgelerden ve ne kadarlık gayrimenkul almalı?

Yunanistan hükümeti, konut krizini çözmek için ülkeyi iki ana gruba ayırdı. Artık Atina'da 250 bin Euro’ya oturum almak maalesef bir anı olarak kaldı.

• 800.000 Euro Bölgesi: Atina’nın tamamı (Attika), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’den fazla olan tüm adalar. Bu bölgelerde oturum alabilmek için artık bu rakamı gözden çıkarmanız gerekiyor.

• 400.000 Euro Bölgesi: Yunanistan’ın geri kalan bölgeleri (Halkidiki, bazı Peloponez bölgeleri ve küçük adalar).

• 250.000 Euro Fırsatı (Hâlâ Var!): Eğer yatırım yapacağınız mülk "ticari" vasıftaysa (ofis, depo, sanayi binası) ve siz bunu "konuta" dönüştürüyorsanız veya tarihi bir binayı restore ediyorsanız, bölge fark etmeksizin hâlâ 250 bin Euro ile oturum alabiliyorsunuz. Türk yatırımcılar 2026’da en çok bu "dönüşüm" projelerine yöneliyor.

2. Türk Yatırımcılar İçin Kritik "Airbnb" Yasağı

Eskiden Türk vatandaşları Atina'dan ev alıp orayı Airbnb üzerinden dolar/euro ile kiralayarak amortisman süresini kısaltıyordu. 2026'da bu durum tamamen değişti:

• Airbnb Yasak: Golden Visa ile alınan mülklerin kısa süreli kiralamaya (Airbnb, Booking vb.) verilmesi yasaklandı. Eğer evinizi bu şekilde kiraladığınız tespit edilirse, oturum izniniz iptal ediliyor ve 50.000 € ceza kesiliyor.

• Çözüm: Evinizi geleneksel yollarla (yıllık/aylık kontrat) kiraya verebilirsiniz. Yunanistan'da kira getirileri hâlâ Euro bazında oldukça tatminkar.

3. Türk Vatandaşları Neden Yunanistan’ı Seçiyor? (2026 Avantajları)

• Ulaşım Kolaylığı: İstanbul’dan İpsala üzerinden 5-6 saatte, İzmir’den ise feribotla 45 dakikada "evine" ulaşabilme konforu başka hiçbir ülkede yok.

• Fiziksel İkamet Şartı Yok: Diğer ülkelerin aksine, Yunanistan’da oturumunuzu korumak için orada yaşamak zorunda değilsiniz. Kartınızı alıp Türkiye'de yaşamaya devam edebilirsiniz.

• Vergi Anlaşması: Türkiye ile Yunanistan arasındaki "Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması" sayesinde vergi yükünüz minimize ediliyor.

• Mavi Ada Vizesi: 2024'te başlayan ve 2026'da kalıcı hale gelen 10 Yunan adasına kapıda vize uygulaması, aileniz ve arkadaşlarınızın sizi ziyaret etmesini çok kolaylaştırdı.

2026 Yunanistan Golden Visa Özet Tablosu

	Minimum Yatırım	m² Şartı	Oturum Süresi
Atina & Büyük Adalar	800.000 €	Min. 120 m²	5 Yıl (Sınırsız Yenilenir)
Anakara & Küçük Adalar	400.000 €	Min. 120 m²	5 Yıl (Sınırsız Yenilenir)
Ticari Dönüşüm / Restorasyon	250.000 €	Şart Yok	5 Yıl (Sınırsız Yenilenir)

4. Süreç Nasıl İşliyor?

1. Gayrimenkul Seçimi: Uzaktan (online) veya yerinde ziyaretle mülk seçilir.

2. NIF Numarası: İlgili vergi dairesinden vergi numarası alınır.

3. Satış ve Ödeme: Ödemenin mutlaka alıcının hesabından satıcının Yunanistan’daki hesabına banka transferiyle yapılması şarttır (Elden ödeme kabul edilmez).

4. Mavi Kağıt (Blue Paper): Başvuru yapıldığı gün size geçici bir oturum belgesi verilir ve bu belgeyle Yunanistan’a dilediğiniz gibi giriş yapabilirsiniz.

Arkadaşça Bir Tavsiye: Yunanistan’da mülk alırken sadece fiyata değil, mülkün "enerji kimlik belgesi"ne ve "imar durumuna" çok dikkat edin. Bazı Türk yatırımcılar, ucuza aldıkları mülklerin "oturuma uygunluk" belgesi olmadığını sonradan fark ederek mağdur olabiliyor. Mutlaka bir avukatla ilerleyin.